Када ствар са градњом куће дође до издавања грађевинске дозволе, па најзад и до потврде пријаве радова, када је и стварно дозвољено започети радове – није лоше зауставити се на тренутак и организовати још неколико радњи пре почетка ископа на градилишту. Ово наравно под претпоставком да се ради о стрпљивом инвеститору, дакле оном који је смогао снаге и живаца да са градњом не почиње пре добијања дозволе.
Исколчавање објекта (темеља)
Мудар инвеститор извешће геометра да исколчи објекат, и тиме смањити ризик погрешног постављања објекта на парцели. За разлику од тог мудрог, 0нај инвеститор описан у првој причи из овог серијала сматра да ће уштедети ако препусти извођачу да се сам размерава. Оно на шта он врло вероватно не рачуна јесте чињеница да је један од обавезних докумената у току градње геодетски снимак темеља. Ако снимак стварно изведених темеља не одговара пројекту, онда се ствари са папирима могу толико искомпликовати да се у питање доведе и могућност издавања употребне дозволе.
Прикључци на струју и воду
И струја и вода неопходни су на градилишту од самог почетка. Пре почетка било каквих радова на градилишту је паметно извести ове прикључке. И овде се наилази на својеврсан административни апсурд. Наиме, прикључке на инфраструктуру изводе јавна предузећа, а услов за прикључење је завршен објекат. Дакле, инвеститор долази у ситуацију да мора да заврши објекат не би ли га прикључио на уличну мрежу, а поставља се логично питање како да гради објекат без струје и воде. У жељи да не дужи ову причу, аутор ће само рећи да за воду још и постоји релативно јефтино решење којем инвеститори прибегавају, док се прикључак на „градилишну“ струју обично плаћа исто колико и трајни прикључак након завршетка објекта (и то уопште није јефтино). Наравно да инвеститору не остаје ништа друго него да струју и воду током изградње позајмљује од комшије.
Привремени објекти на градилишту
Ретко ко од инвеститора рачуна на трошкове изградње ограде, барака за смештај материјала, тоалета итд. Подразумева се да ове објекте гради извођач грубих радова, али он нажалост не уобичава да то ради бесплатно. Треба рећи да ни цена материјала за ове радове није занемарљива.
Иако ће већина рећи да ограда око градилишта и мала барака за алат и материјал нису обавезне, аутор их препоручује, јер искуство показује да је број крађа на градилишту далеко мањи када су ови објекти присутни. Ситни улични лопови ипак колико-толико зазиру од разваљивања и обијања брава, за разлику од ситуација када им је градилишни инвентар остављен „на извол’те“.
Један од обавезних објеката на градилишту је и градилишна табла са основним подацима о објекту. Веровали или не, изглед и димензије ове табле законски су прописани, па је тако ширина табле 3м, док је висина 2м. Не треба човек да буде маркетиншки експерт да би се досетио да само трошкови штампане самолепљиве фолије превазилазе очекивани износ, а када се томе дода и остали материјал и рад извођача, сума постаје веома озбиљна. Срећом, приликом своје две редовне и обавезне посете градилишту, грађевинска инспекција има разумевања за материјално стање нашег инвеститора, па не инсистира на строгом поштовању овог подзаконског акта.
Уговор са извођачима радова
Е, аутор вам драги читаоци, потписује да је ово убедљиво најзанемаренији документ на градилишту. Он постоји само у случају да инвеститор ангажује извођача за радове „кључ у руке“, па га овај натера на потписивање свог типског текста уговора.
Најважнија ствар у уговору је наравно цена за сваку позицију рада појединачно. Ипак, из ауторовог искуства произилази да већина извођача поштује првобитни договор око уговорене цене рада, и ту мало кад буде неспоразума. Места где се неспоразуми и конфликти рађају су накнадни (неуговорени) радови, тј оне позиције које нису иницијално уговорене. Постоје извођачи који улазе у уговарање иако свесни да уговором нису одређене цене за поједине позиције које ће они сигурно изводити. Такве (накнадне) позиције рада извођачи наплаћују по ценама које сами одређују и које су у таквим ситуацијама увек више од тржишних. Зато је од велике важности да се уговором предвиди што више могућих позиција рада, као и да се унесе клаузула да извођачу није дозвољено да такву позицију почиње пре него што му инвеститор извођење писмено одобри.
А шта је све неопходно уговором обухватити, и где је простор који извођачи користе за малверзације, читајте у наредним пасусима.
Уговором се дефинише који материјал или алат је тачно обавеза извођача, а шта набавља инвеститор.
Врло често код уговарања грубих радова без материјала долази до неспоразума, јер је извођач дао цену без коришћења своје оплате и подупирача, док је инвеститор схватио другачије. Последица је неочекивани трошак инвеститора за набавку дрвене грађе и изнајмљивање подупирача.
Такође је аутор наилазио на ситуације да се рецимо при машинском изливању цементне кошуљице не уговори постављање подног стиропора. Иако је инвеститор предвидео трошак куповине стиропора, у великом броју случајева извођач ће додатно наплатити свој рад на полагању истог.
Уговор прописује и начин обрачуна изведених радова, а ово је веома често узрок неспоразума. Да ли се груби радови уговарају по бруто површини, шта су тачно габарити, како се обрачунава бруто површина темеља а како крова – све су ово питања која могу бити различито подразумевана. Често се код керамичарских радова инвеститор изненади када закључи да соклица не улази у „квадрат“ керамике, већ се обрачунава посебно. Али убедљиво најчешћи узрок конфликта између инвеститора и извођача ипак је обрачун код малтерисања и молерских радова, односно начин на који се одбијају отвори у обрађеним зидовима. Нешто искуснији инвеститор неће плаћати пре него што претходно преконтролише грађевинске књиге – доказнице мера по којима се обрачунавају изведени радови.
У чијој је надлежности истовар материјала који инвеститор прибавља франко градилиште, без уговора је тешко рећи. Аутор се сретао са ситуацијама у којима извођач без поговора истовара цемент, гредице, блокове… али далеко чешће извођач ову услугу наплаћује од инвеститора. Дешава се чак да извођач накнадно захтева од инвеститора да се блокови за зидање подигну на плочу, што изискује ангажовање виљушкара или камиона са хидрауличном руком.
Такође веома често инвеститор бива изненађен када на градилиште стигне керамика, јер по правилу керамичари не уговарају унапред истовар материјала, а количина зна да буде значајна.
Стручни надзор
Ако је већ инвеститор решио да уштеди тако што за радове није ангажовао фирму по систему „кључ у руке“, већ се у авантуру изградње упустио сам, добра идеја је да ангажује неког инжењера за повремене консултације. Улога таквог консултанта могла би бити пресудна и за буџет и за квалитет крајњег производа, а с обзиром на чињеницу да је у питању повремено ангажовање, таква услуга може да буде веома повољна.
Аутор је неколико пута био сведок да је овакав консултант само једном интервенцијом у обрачуну извођача у потпуности исплатио своју укупну апанажу.
А кад изградња једном почне
Организација градилишта, набавка материјала, усклађивање разних извођача и термина, тема су неког од наредних постова. Овде ће само бити речeно да је веома препоручљиво већ у старту изградње започети прецизно вођење евиденције трошкова. Онај ко води прецизну евиденцију изненадиће се чињеницом у којој мери је увећан првобитно пројектовани буџет. А уједно ће се и зачудити како је уопште и успео да „намакне“ толико новца да заврши све радове.
Уместо закључка
Нека читаоце-инвеститоре не обесхрабре грешке. Оне се дешавају изненађујуће често, и то најспособнијим руководиоцима изградње. Битно је препознати их баш тако, као грешке, и на њима нешто научити. Само уз препознавање и признање грешке могуће је одржати квалитет радова, и остати у буџету (или мало изнад њега).
Аутору остаје да читаоцима-инвеститорима пожели лепо време и срећан рад, а ако је читаоцима прихватљиво, да им да један савет (који је и он добио од старог пословође). За извођаче не треба нужно бирати добре мајсторе, већ добре људе. Добри људи увек одраде посао ваљано, па чак и ако нису најбољи мајстори. Насупрот томе, нема гаранције да ће добри мајстори добро урадити посао, сем ако наравно нису уједно и добри људи.
Ако сте пропустили да прочитате претходни део приче „Изазови при изградњи породичне куће“, читајте: ПЛАНИРАЊЕ
