Kada stvar sa gradnjom kuće dođe do izdavanja građevinske dozvole, pa najzad i do potvrde prijave radova, kada je i stvarno dozvoljeno započeti radove – nije loše zaustaviti se na trenutak i organizovati još nekoliko radnji pre početka iskopa na gradilištu. Ovo naravno pod pretpostavkom da se radi o strpljivom investitoru, dakle onom koji je smogao snage i živaca da sa gradnjom ne počinje pre dobijanja dozvole.
Iskolčavanje objekta (temelja)
Mudar investitor izvešće geometra da iskolči objekat, i time smanjiti rizik pogrešnog postavljanja objekta na parceli. Za razliku od tog mudrog, 0naj investitor opisan u prvoj priči iz ovog serijala smatra da će uštedeti ako prepusti izvođaču da se sam razmerava. Ono na šta on vrlo verovatno ne računa jeste činjenica da je jedan od obaveznih dokumenata u toku gradnje geodetski snimak temelja. Ako snimak stvarno izvedenih temelja ne odgovara projektu, onda se stvari sa papirima mogu toliko iskomplikovati da se u pitanje dovede i mogućnost izdavanja upotrebne dozvole.
Priključci na struju i vodu
I struja i voda neophodni su na gradilištu od samog početka. Pre početka bilo kakvih radova na gradilištu je pametno izvesti ove priključke. I ovde se nailazi na svojevrsan administrativni apsurd. Naime, priključke na infrastrukturu izvode javna preduzeća, a uslov za priključenje je završen objekat. Dakle, investitor dolazi u situaciju da mora da završi objekat ne bi li ga priključio na uličnu mrežu, a postavlja se logično pitanje kako da gradi objekat bez struje i vode. U želji da ne duži ovu priču, autor će samo reći da za vodu još i postoji relativno jeftino rešenje kojem investitori pribegavaju, dok se priključak na „gradilišnu“ struju obično plaća isto koliko i trajni priključak nakon završetka objekta (i to uopšte nije jeftino). Naravno da investitoru ne ostaje ništa drugo nego da struju i vodu tokom izgradnje pozajmljuje od komšije.
Privremeni objekti na gradilištu
Retko ko od investitora računa na troškove izgradnje ograde, baraka za smeštaj materijala, toaleta itd. Podrazumeva se da ove objekte gradi izvođač grubih radova, ali on nažalost ne uobičava da to radi besplatno. Treba reći da ni cena materijala za ove radove nije zanemarljiva.
Iako će većina reći da ograda oko gradilišta i mala baraka za alat i materijal nisu obavezne, autor ih preporučuje, jer iskustvo pokazuje da je broj krađa na gradilištu daleko manji kada su ovi objekti prisutni. Sitni ulični lopovi ipak koliko-toliko zaziru od razvaljivanja i obijanja brava, za razliku od situacija kada im je gradilišni inventar ostavljen „na izvol’te“.
Jedan od obaveznih objekata na gradilištu je i gradilišna tabla sa osnovnim podacima o objektu. Verovali ili ne, izgled i dimenzije ove table zakonski su propisani, pa je tako širina table 3m, dok je visina 2m. Ne treba čovek da bude marketinški ekspert da bi se dosetio da samo troškovi štampane samolepljive folije prevazilaze očekivani iznos, a kada se tome doda i ostali materijal i rad izvođača, suma postaje veoma ozbiljna. Srećom, prilikom svoje dve redovne i obavezne posete gradilištu, građevinska inspekcija ima razumevanja za materijalno stanje našeg investitora, pa ne insistira na strogom poštovanju ovog podzakonskog akta.
Ugovor sa izvođačima radova
E, autor vam dragi čitaoci, potpisuje da je ovo ubedljivo najzanemareniji dokument na gradilištu. On postoji samo u slučaju da investitor angažuje izvođača za radove „ključ u ruke“, pa ga ovaj natera na potpisivanje svog tipskog teksta ugovora.
Najvažnija stvar u ugovoru je naravno cena za svaku poziciju rada pojedinačno. Ipak, iz autorovog iskustva proizilazi da većina izvođača poštuje prvobitni dogovor oko ugovorene cene rada, i tu malo kad bude nesporazuma. Mesta gde se nesporazumi i konflikti rađaju su naknadni (neugovoreni) radovi, tj one pozicije koje nisu inicijalno ugovorene. Postoje izvođači koji ulaze u ugovaranje iako svesni da ugovorom nisu određene cene za pojedine pozicije koje će oni sigurno izvoditi. Takve (naknadne) pozicije rada izvođači naplaćuju po cenama koje sami određuju i koje su u takvim situacijama uvek više od tržišnih. Zato je od velike važnosti da se ugovorom predvidi što više mogućih pozicija rada, kao i da se unese klauzula da izvođaču nije dozvoljeno da takvu poziciju počinje pre nego što mu investitor izvođenje pismeno odobri.
A šta je sve neophodno ugovorom obuhvatiti, i gde je prostor koji izvođači koriste za malverzacije, čitajte u narednim pasusima.
Ugovorom se definiše koji materijal ili alat je tačno obaveza izvođača, a šta nabavlja investitor.
Vrlo često kod ugovaranja grubih radova bez materijala dolazi do nesporazuma, jer je izvođač dao cenu bez korišćenja svoje oplate i podupirača, dok je investitor shvatio drugačije. Posledica je neočekivani trošak investitora za nabavku drvene građe i iznajmljivanje podupirača.
Takođe je autor nailazio na situacije da se recimo pri mašinskom izlivanju cementne košuljice ne ugovori postavljanje podnog stiropora. Iako je investitor predvideo trošak kupovine stiropora, u velikom broju slučajeva izvođač će dodatno naplatiti svoj rad na polaganju istog.
Ugovor propisuje i način obračuna izvedenih radova, a ovo je veoma često uzrok nesporazuma. Da li se grubi radovi ugovaraju po bruto površini, šta su tačno gabariti, kako se obračunava bruto površina temelja a kako krova – sve su ovo pitanja koja mogu biti različito podrazumevana. Često se kod keramičarskih radova investitor iznenadi kada zaključi da soklica ne ulazi u „kvadrat“ keramike, već se obračunava posebno. Ali ubedljivo najčešći uzrok konflikta između investitora i izvođača ipak je obračun kod malterisanja i molerskih radova, odnosno način na koji se odbijaju otvori u obrađenim zidovima. Nešto iskusniji investitor neće plaćati pre nego što prethodno prekontroliše građevinske knjige – dokaznice mera po kojima se obračunavaju izvedeni radovi.
U čijoj je nadležnosti istovar materijala koji investitor pribavlja franko gradilište, bez ugovora je teško reći. Autor se sretao sa situacijama u kojima izvođač bez pogovora istovara cement, gredice, blokove… ali daleko češće izvođač ovu uslugu naplaćuje od investitora. Dešava se čak da izvođač naknadno zahteva od investitora da se blokovi za zidanje podignu na ploču, što iziskuje angažovanje viljuškara ili kamiona sa hidrauličnom rukom.
Takođe veoma često investitor biva iznenađen kada na gradilište stigne keramika, jer po pravilu keramičari ne ugovaraju unapred istovar materijala, a količina zna da bude značajna.
Stručni nadzor
Ako je već investitor rešio da uštedi tako što za radove nije angažovao firmu po sistemu „ključ u ruke“, već se u avanturu izgradnje upustio sam, dobra ideja je da angažuje nekog inženjera za povremene konsultacije. Uloga takvog konsultanta mogla bi biti presudna i za budžet i za kvalitet krajnjeg proizvoda, a s obzirom na činjenicu da je u pitanju povremeno angažovanje, takva usluga može da bude veoma povoljna.
Autor je nekoliko puta bio svedok da je ovakav konsultant samo jednom intervencijom u obračunu izvođača u potpunosti isplatio svoju ukupnu apanažu.
A kad izgradnja jednom počne
Organizacija gradilišta, nabavka materijala, usklađivanje raznih izvođača i termina, tema su nekog od narednih postova. Ovde će samo biti rečeno da je veoma preporučljivo već u startu izgradnje započeti precizno vođenje evidencije troškova. Onaj ko vodi preciznu evidenciju iznenadiće se činjenicom u kojoj meri je uvećan prvobitno projektovani budžet. A ujedno će se i začuditi kako je uopšte i uspeo da „namakne“ toliko novca da završi sve radove.
Umesto zaključka
Neka čitaoce-investitore ne obeshrabre greške. One se dešavaju iznenađujuće često, i to najsposobnijim rukovodiocima izgradnje. Bitno je prepoznati ih baš tako, kao greške, i na njima nešto naučiti. Samo uz prepoznavanje i priznanje greške moguće je održati kvalitet radova, i ostati u budžetu (ili malo iznad njega).
Autoru ostaje da čitaocima-investitorima poželi lepo vreme i srećan rad, a ako je čitaocima prihvatljivo, da im da jedan savet (koji je i on dobio od starog poslovođe). Za izvođače ne treba nužno birati dobre majstore, već dobre ljude. Dobri ljudi uvek odrade posao valjano, pa čak i ako nisu najbolji majstori. Nasuprot tome, nema garancije da će dobri majstori dobro uraditi posao, sem ako naravno nisu ujedno i dobri ljudi.
Ako ste propustili da pročitate prethodni deo priče „Izazovi pri izgradnji porodične kuće“, čitajte: PLANIRANJE
