Неодољива потреба да се пројекат мења у току градње
Искуство аутора говори да ни један инвеститор у старту не жели да импровизује градњу, сви крену са идејом да се пројекат ваљано уради, не би ли се касније радови изводили строго по пројекту. Где тачно та идеја закаже и у ком тренутку инвеститор први пут попусти у својој одлуци и почне да мења пројектно решење, то аутор никад није докучио.
Ипак, рецимо да се за разлику од ранијих времена, откако је уведен ЦЕОП систем, сада већина инвеститора ипак обраћа пројектним бироима и прибавља какав-такав пројекат. Пре тога је бар половина свих нових једнопородичних објеката грађена без документације, не рачунајући оне скице на изгужваним милиметарским папирима цртане и прецртаване директно на градилишту, уз ракију и саламу. Подразумева се да су ти објекти рађени и без грађевинске дозволе.
И поред усвојене културе прибављања пројекта и грађевинске дозволе несрећа је у томе што људи нису сигурни да знају шта хоће да би то пренели свом архитекти. То наравно није увек њихова кривица. Кад би сви знали каква им је тачно кућа потребна ваљда би архитекте остале без посла. Руку на срце, бирои су ти чији би основни посао требало да буде да жеље и навике клијента пребаце на папир.
Шта је по мишљењу аутора основни проблем приликом пројектовања. Па најчешће чињеница да људи у пројектни биро углавном улазе са својим скицама на којима дневне собе заузимају бар 50m2, спаваће свака по 20m2, уз остатак садржаја у сличном маниру све то у збиру обично заврши на 250-300m2. Пројектанти у бироима се обично потруде само толико да скице клијента пребаце на рачунар, дотерају и заврше у техничком смислу, додају остале делове како би задовољили законске и урбанистичке оквире. На основу таквог пројекта даље се исходују локацијски услови па грађевинска дозвола.
Аутор је уверен да потребу за изменом пројекта инвеститор најчешће осети у фази формирања преградних зидова, јер тада он почиње да осећа простор и увиђа шта је испројектовано. У бар 50% случајева примећује да му је кућа превелика и да нема идеју како ће користити половину спаваћих соба. Врло често закључује да му је неопходан подрум, а да је спрат комотно могао заменити поткровљем. Тада брже-боље, не би ли умањио штету, ад-хок коригује пројектно решење, а корекција је ретко кад безболна и без последица.
Другачији приступ пројектовању
Аутор ће својим читаоцима овде признати да се као грађевински инжењер ни сам не усуђује да се упусти у архитектонско пројектовање, нарочито када је у питању тако одговоран пројекат као што је нечија породична кућа. Зато пројетовање и треба препустити архитектама који су ту и најстручнији. Да би илустровали речено, следи опис почетног разговора између архитекте из ауторовог тима који он обавља са свим клијентима, а који се понавља из пројекта у пројекат.
Дакле, тај разговор пројектанта – архитекте и инвеститора никако не подразумева разматрање скица које људи понесу са собом. Бар не пре него што инвеститор одговори на питања архитекте која се увек тичу: навика и начина живота укућана, њихове професије, хобија, процене колико времена проводе у којој просторији у садашњем стану, састава породице, процене да ли ће се деца ускоро осамосталити и потражити сопствени стан, итд. Тек након ових почетних информација прелази се на конфигурацију парцеле, постојеће амбијентално уређење, урбанистичке оквире и могућа решења, па тек на крају се сагледавају и скице које је клијент понео, односно заједнички се праве нове.
Аутору је у сећању нарочито остала једна клијенткиња која је током иницијалног разговора на питање архитекте, како проводи слободно време након што се врати са посла, као из топа одговорила: „Одлично питање! Сваки дан нешто спремам у кухињи, а моје ћерке седе око стола, помажу ми и причамо. То ми је најлепши део дана. Желим да имам велику кухињу са радним столом у средини.“ Наравно да је нешто слично и осмишљено, а клијенткиња је инсистирала да јој иста екипа поред пројектовања понуди и комплетну услугу до завршетка градње куће.
Пројекат за извођење није обавезан – инвеститор нема предмер
Ево још једног доказа да су инвеститори понајмање криви за измене пројекта, иако их они први иницијрају. Наиме, закон не прописује обавезу израде пројекта за извођење за објекте А категорије, што су породичне куће. Ово у пракси значи да је за комплетну изградњу објекта уз добијање употребне дозволе и укњижавање довољан само пројекат архитектуре, без пројекта конструкције (арматура), климатизације, електричних и водоводних инсталација. И не само да ова важна пројектна документација није обавезна, већ није обавезан ни предмер радова са спецификацијом материјала. Дакле, инвеститор нема увид у обим радова које треба извести, самим тим није у стању да извођачима пошаље захтев за понуду за изградњу своје куће. Уколико жели да радове повери једном извођачу (кључ у руке) осуђен је искључиво на извођаче који имају довољан капацитет да формирају понуду само на основу пројекта, а то подразумева бар 25% више цене у односу на мале извођаче. Па чак и у случају да уместо извођача кључ у руке ангажује малу екипу за грубе радове, ускраћен је за спецификацију материјала, а тиме и осуђен да му материјал наручује мајстор. А ту разне опасности по инвеститоров буџет прете.
Ову проблематику инвеститори могу да реше тако што ће од пројектанта архитектуре одмах тражити предмер радова са прецизним описима позиција и количинама. Пројектни биро који је радио архитектуру могао би за инвеститора да обезбеди и остале неопходне пројекте – планове армирања, електро, машински, водовод и канализација. Наравно, уколико је инвеститор склонији самосталном уговарању, може и сам да пронађе специјализоване бирое који ће му понудити израду ових пројеката.
Унапред планирана измена пројекта – када измене нису у складу са дозвољеном градњом
Дешава се да инвеститор зна шта жели, али га пројектант обавести да урбанистички план не дозвољава испуњење баш свих жеља. У таквим случајевима обичај је да се на основу пројекта добије дозвола за градњу, а инвеститор после жељене измене имплементира у току извођења радова. Да се разумемо, не подржава аутор изградњу мимо закона, али ако је већ инвеститор чврсто одлучио да измене спроведе, у сваком случају је боље да те измене сабере у један пројекат који ће служити искључиво за изградњу на градилишту.
Како ће се инвеститор извући кад на контролу темеља изађе инспекција, аутор не може да претпостави.
Започињање радова пре добијања грађевинске дозволе
Ретки су инвеститори који имају стрпљења да сачекају издавање грађевинске дозволе. У екстремним случајевима радови крећу и без дозволе и без било какве документације. Процењено је да се тако гради око 20% породичних кућа у нашој земљи, највероватније из материјалних разлога, али врло често и због необавештености и незнања инвеститора. У оваквом случају решење за инвеститора би могло бити исходовање информације о локацији – документа који садржи основне препоруке извађене из урбанистичког плана.
А у другом случају, када се ради о стрпљивом и ревносном инвеститору, који не жели да започне радове без дозволе, и који после дугог чекања најзад добије грађевинску дозволу и наоштри се да колико сутра започне радове, добија још један хладан туш. Није дозвољено започети радове након прибављене грађевинске дозволе, већ се радови тек након добијања дозволе морају пријавити и то бар седам дана унапред. Када се томе дода и плаћање доприноса за уређење грађевинског земљишта, радови почињу бар десет дана након издавања грађевинске дозволе. Па ко боље прође, онај ко започне без икакве документације, или онај ко чека и последњи папир како би био сигуран? Истина је вероватно негде у средини.
У следећем наставку „Изазови при изградњи породичне куће„, читајте: ПЛАНИРАЊЕ
Ако нисте прочитали претходни део „Изазови при изградњи породичне куће„, читајте: УВОД
