Neodoljiva potreba da se projekat menja u toku gradnje
Iskustvo autora govori da ni jedan investitor u startu ne želi da improvizuje gradnju, svi krenu sa idejom da se projekat valjano uradi, ne bi li se kasnije radovi izvodili strogo po projektu. Gde tačno ta ideja zakaže i u kom trenutku investitor prvi put popusti u svojoj odluci i počne da menja projektno rešenje, to autor nikad nije dokučio.
Ipak, recimo da se za razliku od ranijih vremena, otkako je uveden CEOP sistem, sada većina investitora ipak obraća projektnim biroima i pribavlja kakav-takav projekat. Pre toga je bar polovina svih novih jednoporodičnih objekata građena bez dokumentacije, ne računajući one skice na izgužvanim milimetarskim papirima crtane i precrtavane direktno na gradilištu, uz rakiju i salamu. Podrazumeva se da su ti objekti rađeni i bez građevinske dozvole.
I pored usvojene kulture pribavljanja projekta i građevinske dozvole nesreća je u tome što ljudi nisu sigurni da znaju šta hoće da bi to preneli svom arhitekti. To naravno nije uvek njihova krivica. Kad bi svi znali kakva im je tačno kuća potrebna valjda bi arhitekte ostale bez posla. Ruku na srce, biroi su ti čiji bi osnovni posao trebalo da bude da želje i navike klijenta prebace na papir.
Šta je po mišljenju autora osnovni problem prilikom projektovanja. Pa najčešće činjenica da ljudi u projektni biro uglavnom ulaze sa svojim skicama na kojima dnevne sobe zauzimaju bar 50m2, spavaće svaka po 20m2, uz ostatak sadržaja u sličnom maniru sve to u zbiru obično završi na 250-300m2. Projektanti u biroima se obično potrude samo toliko da skice klijenta prebace na računar, doteraju i završe u tehničkom smislu, dodaju ostale delove kako bi zadovoljili zakonske i urbanističke okvire. Na osnovu takvog projekta dalje se ishoduju lokacijski uslovi pa građevinska dozvola.
Autor je uveren da potrebu za izmenom projekta investitor najčešće oseti u fazi formiranja pregradnih zidova, jer tada on počinje da oseća prostor i uviđa šta je isprojektovano. U bar 50% slučajeva primećuje da mu je kuća prevelika i da nema ideju kako će koristiti polovinu spavaćih soba. Vrlo često zaključuje da mu je neophodan podrum, a da je sprat komotno mogao zameniti potkrovljem. Tada brže-bolje, ne bi li umanjio štetu, ad-hok koriguje projektno rešenje, a korekcija je retko kad bezbolna i bez posledica.
Drugačiji pristup projektovanju
Autor će svojim čitaocima ovde priznati da se kao građevinski inženjer ni sam ne usuđuje da se upusti u arhitektonsko projektovanje, naročito kada je u pitanju tako odgovoran projekat kao što je nečija porodična kuća. Zato projetovanje i treba prepustiti arhitektama koji su tu i najstručniji. Da bi ilustrovali rečeno, sledi opis početnog razgovora između arhitekte iz autorovog tima koji on obavlja sa svim klijentima, a koji se ponavlja iz projekta u projekat.
Dakle, taj razgovor projektanta – arhitekte i investitora nikako ne podrazumeva razmatranje skica koje ljudi ponesu sa sobom. Bar ne pre nego što investitor odgovori na pitanja arhitekte koja se uvek tiču: navika i načina života ukućana, njihove profesije, hobija, procene koliko vremena provode u kojoj prostoriji u sadašnjem stanu, sastava porodice, procene da li će se deca uskoro osamostaliti i potražiti sopstveni stan, itd. Tek nakon ovih početnih informacija prelazi se na konfiguraciju parcele, postojeće ambijentalno uređenje, urbanističke okvire i moguća rešenja, pa tek na kraju se sagledavaju i skice koje je klijent poneo, odnosno zajednički se prave nove.
Autoru je u sećanju naročito ostala jedna klijentkinja koja je tokom inicijalnog razgovora na pitanje arhitekte, kako provodi slobodno vreme nakon što se vrati sa posla, kao iz topa odgovorila: „Odlično pitanje! Svaki dan nešto spremam u kuhinji, a moje ćerke sede oko stola, pomažu mi i pričamo. To mi je najlepši deo dana. Želim da imam veliku kuhinju sa radnim stolom u sredini.“ Naravno da je nešto slično i osmišljeno, a klijentkinja je insistirala da joj ista ekipa pored projektovanja ponudi i kompletnu uslugu do završetka gradnje kuće.
Projekat za izvođenje nije obavezan – investitor nema predmer
Evo još jednog dokaza da su investitori ponajmanje krivi za izmene projekta, iako ih oni prvi inicijraju. Naime, zakon ne propisuje obavezu izrade projekta za izvođenje za objekte A kategorije, što su porodične kuće. Ovo u praksi znači da je za kompletnu izgradnju objekta uz dobijanje upotrebne dozvole i uknjižavanje dovoljan samo projekat arhitekture, bez projekta konstrukcije (armatura), klimatizacije, električnih i vodovodnih instalacija. I ne samo da ova važna projektna dokumentacija nije obavezna, već nije obavezan ni predmer radova sa specifikacijom materijala. Dakle, investitor nema uvid u obim radova koje treba izvesti, samim tim nije u stanju da izvođačima pošalje zahtev za ponudu za izgradnju svoje kuće. Ukoliko želi da radove poveri jednom izvođaču (ključ u ruke) osuđen je isključivo na izvođače koji imaju dovoljan kapacitet da formiraju ponudu samo na osnovu projekta, a to podrazumeva bar 25% više cene u odnosu na male izvođače. Pa čak i u slučaju da umesto izvođača ključ u ruke angažuje malu ekipu za grube radove, uskraćen je za specifikaciju materijala, a time i osuđen da mu materijal naručuje majstor. A tu razne opasnosti po investitorov budžet prete.
Ovu problematiku investitori mogu da reše tako što će od projektanta arhitekture odmah tražiti predmer radova sa preciznim opisima pozicija i količinama. Projektni biro koji je radio arhitekturu mogao bi za investitora da obezbedi i ostale neophodne projekte – planove armiranja, elektro, mašinski, vodovod i kanalizacija. Naravno, ukoliko je investitor skloniji samostalnom ugovaranju, može i sam da pronađe specijalizovane biroe koji će mu ponuditi izradu ovih projekata.
Unapred planirana izmena projekta – kada izmene nisu u skladu sa dozvoljenom gradnjom
Dešava se da investitor zna šta želi, ali ga projektant obavesti da urbanistički plan ne dozvoljava ispunjenje baš svih želja. U takvim slučajevima običaj je da se na osnovu projekta dobije dozvola za gradnju, a investitor posle željene izmene implementira u toku izvođenja radova. Da se razumemo, ne podržava autor izgradnju mimo zakona, ali ako je već investitor čvrsto odlučio da izmene sprovede, u svakom slučaju je bolje da te izmene sabere u jedan projekat koji će služiti isključivo za izgradnju na gradilištu.
Kako će se investitor izvući kad na kontrolu temelja izađe inspekcija, autor ne može da pretpostavi.
Započinjanje radova pre dobijanja građevinske dozvole
Retki su investitori koji imaju strpljenja da sačekaju izdavanje građevinske dozvole. U ekstremnim slučajevima radovi kreću i bez dozvole i bez bilo kakve dokumentacije. Procenjeno je da se tako gradi oko 20% porodičnih kuća u našoj zemlji, najverovatnije iz materijalnih razloga, ali vrlo često i zbog neobaveštenosti i neznanja investitora. U ovakvom slučaju rešenje za investitora bi moglo biti ishodovanje informacije o lokaciji – dokumenta koji sadrži osnovne preporuke izvađene iz urbanističkog plana.
A u drugom slučaju, kada se radi o strpljivom i revnosnom investitoru, koji ne želi da započne radove bez dozvole, i koji posle dugog čekanja najzad dobije građevinsku dozvolu i naoštri se da koliko sutra započne radove, dobija još jedan hladan tuš. Nije dozvoljeno započeti radove nakon pribavljene građevinske dozvole, već se radovi tek nakon dobijanja dozvole moraju prijaviti i to bar sedam dana unapred. Kada se tome doda i plaćanje doprinosa za uređenje građevinskog zemljišta, radovi počinju bar deset dana nakon izdavanja građevinske dozvole. Pa ko bolje prođe, onaj ko započne bez ikakve dokumentacije, ili onaj ko čeka i poslednji papir kako bi bio siguran? Istina je verovatno negde u sredini.
U sledećem nastavku „Izazovi pri izgradnji porodične kuće„, čitajte: PLANIRANJE
Ako niste pročitali prethodni deo „Izazovi pri izgradnji porodične kuće„, čitajte: UVOD
